独立 稀缺 穿透
重温初心，不负期许！
作者：俊逸
编辑：李琦
风品：张戈
来源：铑财——铑财研究院
董事长减持、企业回购，贝壳年末这波操作着实吸睛。
12月9日，公司公告，联合创始人、董事长彭永东计划减持140万股美国存托股票（ADS）。根据“1份ADS对应3股A类普通股”的转换机制，此次拟出售股份对应420万股A类普通股。若以公告当日收盘市值估算，减持总价值约2405.2万美元，折合人民币近1.7亿元。
计划一出引发资本市场高度关注。公告当日，贝壳港股美股股价均出现明显回调：前者收盘下跌4.78%报42.60港元，后者下跌3.86%报16.42美元。截至12月25日，两市分别报收41.12港元与16.04美元。观望情绪延续，何以反应这么敏感呢？
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左手慈善右手高薪
提振股价靠什么
LAOCAI
值得注意的是，此次套现是为履行一项早前承诺的公益捐赠。
2025年4月，贝壳曾公告彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价估算价值约4.4亿元。本次出售所得资金完税后，将全数用于公益用途：一半拟改善居住服务业从业者及其家庭的医疗健康福利，一半拟帮扶应届毕业生等群体的租房需求。
“首售即捐”，兑现了公益承诺，尤其在行业充满挑战的时期，没有选择套现落袋为安难能可贵，体现了企业家责任感、长期主义。也得益于此，彭永东荣登《2025胡润慈善榜》第三位，跻身当年14位“亿元级捐赠慈善家”之一。
不过，除了积极投身公益，其高薪酬也较为吸睛。据贝壳财报，彭永东薪酬从2021年的847.8万元飙至2023年的7.13亿元，类似情况也出现在联合创始人单一刚身上，同期薪酬从685.3万元涨至5.29亿元，2023年两人合计薪酬达到了12.42亿元。
即便2024年有所回落，分别约为4.01亿元、2.99亿元，整体仍处于高位。对此，贝壳曾公开解释，两联合创始人高薪酬主要源于公司为满足港股上市规则中关于“同股不同权”架构的要求，而向彭永东授予的限制性股票。这部分权益在财务报表上按“直线摊销法”计入薪酬成本，并非传统意义上的现金年薪。该会计处理方式，一定程度上造成外界对其“天价年薪”的误解。
孰是孰非，留给时间来作答。能够肯定的是，贝壳对股价信心提振不予余力。为稳定市场情绪、传递发展信心，公司三季度以来加大了股份回购力度。三季度单季回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年新高。进入12月后，几乎每个交易日执行回购，截至12月中旬累计回购金额已近3000万美元。
遗憾的是，股价走势仍不算光鲜，截止2025年12月25日港股、美股收盘较开年累缩约11.51%、12.92%。遥想2021年5月，创始人兼董事长左晖因病辞世，令行业震动。彼时贝壳仍处发展巅峰：股价报收于每股52.5美元，市值一度破800亿美元，稳居中国互联网企业市值头部之列。
行业分析师李小敬表示，股价缩水反映了资本市场对贝壳的估值预期趋于谨慎，也折射出面对房市调整周期的审慎态度。无论彭永东出售股份兑现公益承诺，还是公司大规模股份回购，都是在向外界展示发展信心、责任担当。但想根本提振、源头还在业绩面，抛开高薪酬争议，彭永东、单一刚等高管层重任在肩头。
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营收微增、净利下行
转型阵痛持续
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看看最新季报，不算多苛求。2025年三季报贝壳净收入231亿元，同比微增2.1%。增长主要得益于房屋租赁服务大增，但这一亮点被新房及存量房业务的收入下滑抵消不少，最终总收入微增反映了核心业务板块仍在承压。
拆分各业务面，结构分化较为明显：存量房业务交易额虽增长5.8%至5056亿元，可由于加盟门店主导的成交额比重提升，净收入下降3.6%至60亿元。新房市场承受压力更大，总交易额1963亿元，下降13.7%，直接拖累板块收入同比下降14.1%至66.4亿元。家装家居收入43亿元，与去年同期基本持平，新兴及其他业务收入4亿元，则同比略滑。由此，房屋租赁服务成唯一增长引擎，净收入大增45.3%至57亿元。
只是看向利润贡献，就不那么光鲜了：存量房、新房仍是妥妥主力，三季报显示，公司租赁业务增速虽快，却仅贡献利润约5亿元，正处于“以投入换规模”阶段，短期盈利能力有限。
另一厢，营业成本攀升使得贝壳三季度毛利同比下降3.9%至49亿元，毛利率由22.7%滑至21.4%。经营利润6.08亿元，低于去年同期的7.27亿元；经营利润率从3.2%降至2.6%。净利润同比下降36.1%至7.47亿元。经调整净利为12.86亿元，同比减少27.8%。
营收微增、净利大滑，面对业绩承压，贝壳也在寻求降本增效。三季度内部佣金及薪酬成本42亿元，同比下降3.7%。公司表示，主要由于链家经纪人及相关运营人员服务的新房交易总额减少，导致对应佣金下降。
据泰山财经消息，有链家店员反映，经纪人薪资结构多为“底薪+提成”，新人期底薪约3000-4000元，转正后底薪普遍降至1300元左右，后期甚至可能无底薪、完全依赖业绩提成。由于市场低迷导致成交周期拉长、开单难度加大，不少经纪人收入波动剧烈，继而加大自然流失，一定程度上减轻了公司在薪酬支出和主动裁员方面的压力。
整体来看，贝壳正经历业务结构与盈利模式转型阵痛。传统新房和存量房业务收入占比过半，增长却乏力、利润贡献减弱；租赁业务增长迅猛，成本却高企、利润微薄，尚难有效支撑整体盈利。
拉长维度看，这种转型阵痛与并非突然出现，2021年左晖遗憾离世仅四天后，42岁的彭永东临危受命，扛起董事长重任。回溯其任内，贝壳业绩表现与房地产业的整体周期深度交织，呈现出较大的波动行情：
2021年增收不增利，营收807.5亿元，净利亏损5.2亿元。2022年营利双降，营收降至606.7亿元，净利亏额扩至近14亿元。2023年触底反弹，得益于大幅削减成本、提升经营效率，市场环境逐渐回暖，公司营收恢复至777.7亿元，净利润58.8亿元，成功扭亏为盈。然2024年又增收不增利：全年营收攀至934.6亿元，净利则滑超30%至40.65亿。至2025前三季 ，营收增到723.9亿元，净利则下降16.8%至29.06亿元。
行业分析师王婷妍认为，彭永东接手贝壳这几年，业绩整体保持了增势，个中起伏却较大，有行业因素也有应对市场变化而作出的自身调整。然营利波动较大，毕竟不是资本信心加分项，如何发挥更多龙头韧性，成长性稳健度兼顾，考验贝壳、彭永东大智慧。
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重温初心
裁员、投诉面面观
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一句韧性成长，可谓点到题眼。盘点2025年，随着市场深调，压力传导至销售一线，直接影响了贝壳内部人员结构。
据新浪财经《BUG》栏目消息，贝壳启动大规模人员优化，整体比例高达30%。有贝壳员工表示，产研部门裁员比例甚高，其中不乏高级别岗位。面对市场传闻，一位接近贝壳的人士回应称，整体裁员30%严重夸大，实不及0.5%。
拉长时间线，2021年左晖离世后不久，即有消息称上海研发团队整体被优化，裁员补偿方案为“N+3”。贝壳随后回应称，系因行业环境变化，对上海地区金融等部分业务进行调整。
2022年底，公司旗下经纪人数量较2021年减少13.3%，活跃经纪人从40.68万人降至34.97万人。2025年调整仍在延续。半年报显示，贝壳员工总人数约13.2万人，较2024年末的13.5万人减少约3000人。若结合上述0.5%比估算，近期波及人数约650人。
除了稳团队，品控基本功也不能松懈。浏览黑猫投诉，截至2025年12月25日，贝壳找房相关投诉累计超3927条，内容多涉及中介费退还、服务体验与佣金比例等。
如2025年12月21日，平台过审投诉编号17391499597显示，一消费者表示，自己是房屋房主与贝壳签订合同时并要求租客为一人住，贝壳擅自把房子出租给两人居住，同时自己房屋内床垫出现破损，贝壳未进行赔偿的同时，单方发出解约通知及物品交割单。
再如12月14日，平台过审投诉编号17391240951显示，一消费者称自己通过贝壳出售商品房，目前尚未过户。中介费已缴7700元，本人因部分原因想与买方协商户口迁出时间，中介服务态度恶劣，消极对待，不主动沟通，只会甩合同。我向贝壳总部投诉无果。
（以上投诉均已经过平台审核）
如12月20日，平台过审投诉编号17391491902显示，一消费者表示，自己通过贝壳租房住进去以后房子问题不断，过来修理不下十次，反映燃气管道问题一直未处理，最终引发燃气泄漏差点燃气中毒，租客要求退租并且返还押金与赔偿损失，贝壳拒不处理。
除了质疑声音，还有监督实锤。如2025年2月，红星新闻消息，据国家计算机病毒应急处理中心通报，贝壳找房微信小程序（版本9.91.2）因未对个人信息采取充分的加密、去标识化等安全技术措施，被列入存在隐私不合规行为的应用名单。
诚然，通报都有滞后性，不代表当下情形。用户千人千面，人人满意也不现实，上述投诉评论或有偏颇片面处。然还是那句话，消费体验、合规运营是企业发展基石。遥想当年左晖就是凭借透明收费、专业服务，培育了较高待遇较高素质的执行团队，在激浊扬清中重塑了交易市场，让贝壳一路崛起为行业龙头。能否俯身倾听，及时重温初心，筑牢发展底盘，做好短利长益选择，或是贝壳对抗周期、激发更多成长韧性的不二法门。
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信心与崛起 一体三翼价值深解
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当然，转型升级从不是轻松话题，尤其贝壳这样的十多万人大企，往往牵一发动全身。叠加市场深调，无论主业精进还是新业孵化往往难一蹴而就，需如烹小鲜、日拱一卒。
客观而言，彭永东时代贝壳自我进化、革新动作并不算小，近年增长更多依赖战略转型深度与执行力度。自2021年底提出“一体两翼”战略以来，公司已将家装家居与租赁业务提升至核心战略层面。
2023年7月，又将“一体两翼”升级为“一体三翼”。其中，“一体”指房产经纪服务，“三翼”则覆盖整装、惠居及贝好家三板块，旨在更全面、协同的布局业务。通过深耕居住服务领域，积极拓展家装、租房等多元场景，向“一站式新居住服务平台”迈进，为消费者创造更多“美好居住”选择。
得益于多年战略蓄力，业务面已渐入收获季。房产经纪方面，数字化筑基，AI重构服务。早自2008年，公司便持续推进信息化与数字化建设，打造“楼盘字典”房源数据库，提升房源真实性。贝壳副总裁、首席运营官王超表示：“经过十余年的积累，我们已实现全业务流程的标准化与线上化，为AI技术的融合奠定了扎实的数据基础。”
2023年以来，基于大语言模型，贝壳又启动了对原有业务体系的重构，如推出AI找房助手“布丁”来精准匹配房源，并联动专业经纪人完成服务闭环。也基于此，面对市场深调、收入下降，该业务仍保持了盈利韧性。
家装家居方面，2025前三季贡献利润率提至32%，同比增长0.8个百分点。以“产品化样板间”为核心的整装精品馆已在北京落地，客户转化率较传统门店提升明显；集采品类拓展至13种，推动部分核心材料采购成本下降。
同时，2023年推出的住宅开发服务平台“贝好家”也在稳步成长，近期在成都核心区域获取地块，计划打造为首个自主操盘项目，全面实践C2M（消费者直连制造）模式。
租房业务方面，规模快增、运营提效，俨然已是新驱动引擎。如上所文，2025三季度该业务净收入同比增长45.3%，体量已基本比肩传统主力。且继二季度首次在城市层面实现盈亏平衡，三季度贡献利润率进一步提至8.7%，同比增长4.3个百分点，实现在分摊总部费用前的盈利。叠加运营人工成本率下降，一增一减间，业务规模效应在加强。
在面向租客的省心租业务中，三季度净收入39亿元，同比增长118.4%。截至季度末，省心租在管规模破36万套，较去年同期的超16万套翻倍增长。租后服务方面，贝壳提供入住前检修、标准化交房、物业交割等一系列服务，并通过管家集中化管理提升服务标准化与品质。运营层面，通过精细化的二次招租管理，客户续租率与房屋预售率均有所改善，空置成本得到控制。
用彭永东的话说，第二赛道在规模上已取得显著突破，但比数字更重要的是，我们进一步坚定了对该赛道的选择，也更清晰地认识到自身的不足与成长空间。在数据背后，是对行业理解的深化与知识储备的增强。
2025年三季度，贝壳研发费增长13.2%至约6.5亿元。国金证券研究报告指出，贝壳“三翼”业务正处于快速发展阶段，逐步形成第二增长曲线。“一体三翼”战略驱动下，数字化技术不仅优化服务流程、提升运营效率，也在推动行业数字化进程中发挥关键作用。
的确，从没有见顶的市场，只缺发现的慧眼与进化的能力。放眼房市，高质量发展空间、需求潜力依然巨大。从服务品质提升到绿色居住推动，再到便捷服务与智能体验提供，科技创新正日益成为行业发展的核心动力。贝壳蓄力数字化、奔赴“美好居住”这一时代课题，方向没有错。那么剩下的，就看上下一体、高效实操。
2025岁末的当家人减持捐赠、贝壳的大手笔回购，都是信心责任的传递。但愿2026年，能重温初心再出发，让这份信心化为更多的业绩向上生长、业务向下扎实。内塑合规性外强成长性，贝壳股价崛起，业绩企稳持增并不遥远。